自地自建如何貸款？要準備多少自備款？土建融懶人包一次看

自地自建雖然自由度高，但動輒數百萬甚至上千萬的建屋成本，讓許多人不得不依靠貸款協助。然而，與一般成屋貸款不同，自地自建牽涉到「土地貸款」與「建築融資（土建融）」兩大部分，流程與條件都更為複雜。以下整理一篇懶人包，帶你快速掌握自地自建的貸款流程、自備款比例、常見問題與銀行審核要點！

 

一、自地自建的貸款模式解析

貸款分為兩部分：

• 1. 土地貸款：
  若土地是新購的，可以申請「土地貸款」。如果土地已持有，則可辦理「土地抵押貸款」。
• 2. 建築貸款（土建融）：
  蓋房子時所需資金，透過建築融資申請，依施工進度分批撥款。

二、自地自建貸款流程

• Step 1：取得土地或擁有建地
  確認土地可建築並具備產權（建地、持分單純、無抵押）。
• Step 2：找建築師設計並申請建照
  銀行通常需有建築圖與建照才會核貸土建融。
• Step 3：準備貸款文件並向銀行申請
  需提供土地謄本、建照、設計圖、估價單、財力證明等。
• Step 4：銀行估價並核貸
  銀行會根據土地價值與建築預算進行總體估價。
• Step 5：分期撥款（依施工進度）
  通常分為：開工、灌漿、封頂、完工等階段撥款。

 

三、自地自建要準備多少自備款？

自備款比例依土地與建築價值、申請人財力與銀行風險控管而異：

• 土地貸款：
  最多貸 土地市價的70%，若為偏鄉或難變現地段可能只貸 50~60%。
• 建築融資（土建融）：
  約可貸 建築成本的60~80%，視個案與銀行而定。
• 整體自備款預估：
  若建案總預算為1,000萬，通常需準備 250~400萬 的自備資金。

 

四、土建融貸款撥款方式與利率

撥款方式

土建融是分段撥款，依工程進度由建築師或銀行現場勘查後決定。

• 第一期：開工後打基礎（約20%）
• 第二期：完成一樓灌漿（約20%）
• 第三期：封頂或完成屋頂（約30%）
• 第四期：完工與驗收（約30%）

利率與寬限期

• 利率：
  通常為機動利率（約2%~3.5%），視申貸人信用與銀行條件。
• 寬限期：
  建築期間多為1~2年寬限期，只繳利息不還本金。

 

五、貸款成功關鍵：銀行審核重點

• 土地產權是否清楚、有無限制登記
• 建築計畫是否合理（建蔽率、樓層、施工單位）
• 借款人信用紀錄與財力證明（存款、收入、資產）
• 營造廠是否為合法登記、有經驗
• 地點、未來轉手性與房屋價值

 

六、懶人小結：自地自建貸款小提醒

• ⚠️ 建議事前先向2~3家銀行洽詢，比較利率與成數。
• ⚠️ 土地若已有貸款，會影響後續建融核貸額度。
• ⚠️ 請保留10%~15%的備用金應付突發建築追加費用。
• ⚠️ 若首次接觸，可尋求銀行合作的建築顧問公司輔導。

 

結語

自地自建的貸款雖比成屋貸款更繁瑣，但只要掌握流程、做好預算規劃、準備齊全資料，並選擇合適的銀行與建築團隊，就能順利完成理想家的藍圖。別忘了，穩健的資金安排與貸款彈性，才是蓋屋之路成功的關鍵。