自地自建統包的合約細節怎麼談？要注意哪些事項？
自地自建的統包（統一發包）方式，能夠節省業主與各分包廠商之間繁瑣的溝通流程，將設計、施工、水電、結構等全包給單一廠商處理。雖然統包看似輕鬆，但若合約不清、付款條件不明、追加條款模糊，極易發生施工品質不佳、價格糾紛甚至停工問題。因此，簽訂統包合約前的「談判與檢查」至關重要！
一、什麼是統包？適合哪些人？
統包（Turnkey）定義：
將整體建築工程（包含設計、結構、水電、內裝等）統一交由單一營造廠或建築公司負責，業主僅需負責與統包方洽談與監督。
適合對象：
- 對工程流程不熟悉者
- 希望省時省力、只要單一窗口溝通
- 有固定預算，需控管總成本者
二、統包合約要談哪些關鍵條款？
1. 工程內容與範圍明訂
- 清楚列出包含哪些工程項目：
如基礎工程、主體結構、水電、泥作、外牆、室內裝修等。 - 是否包含設計圖、建照申請、監工與驗收？
若無，需另聘建築師與監造單位。
2. 合約總價與付款方式
- 應約定「總價合約」還是「單價合約」：
前者價格固定；後者按工程量計價，可能波動。 - 付款分期明確列出：
建議依進度劃分，例如：
▪ 開工訂金10%
▪ 地基完成20%
▪ 主體結構完成30%
▪ 屋頂完成20%
▪ 完工驗收20%
3. 工期與逾期責任
- 明訂開工與完工日期
- 若延遲應有罰則條款：
例如每日延誤罰金1,000~5,000元，視案量訂定。
4. 材料與工法規格
- 須附上詳細材料規格表：
如鋼筋強度、混凝土級數、磁磚品牌、水電線材、鋁門窗材質等。 - 防止施工時偷料或降規
5. 工程追加與變更
- 約定任何追加或變更工程需雙方簽署書面同意：
並明列計價方式，避免後期亂報價。 - 可預留10%彈性預算因應變更
6. 保固條款
- 一般為完工後一年保固，重要結構最長可達5~15年
- 明確列出哪些項目保固、哪些不在範圍內
7. 監工與第三方驗收
- 建議業主委託建築師或專業監造人協助查驗進度與品質
- 有助於保障施工符合設計圖規與法規
三、簽約前的5大提醒
- ✅ 確認統包方是否具備「營造業登記」或「建築師簽證」資格
- ✅ 查詢是否有消保官申訴紀錄、過往工程評價
- ✅ 切勿輕信口頭承諾，應白紙黑字列入合約
- ✅ 可請律師或建築顧問審閱合約內容
- ✅ 保留最後一筆10%工程款，待驗收通過後再付款
四、統包 vs 分包 合約比較
| 項目 | 統包 | 分包 |
|---|---|---|
| 施工管理 | 單一窗口負責 | 需業主自行協調各工種 |
| 合約對象 | 僅與統包公司簽約 | 與各工班、建築師個別簽約 |
| 控管難度 | 較低 | 較高 |
| 費用透明度 | 依公司誠信與合約詳盡度 | 每筆可自行議價、透明 |
結語
自地自建選擇統包雖可節省許多管理與溝通成本，但「合約就是保命符」。務必將所有細節寫清楚、責任劃分明確、付款條件與工期合理化。合約簽得好，才能避免「講不清、算不明」的悲劇，真正實現安心蓋房、幸福入住的夢想。
