自地自建懶人包：費用、成本、流程及坪數公開

「自地自建」指的是擁有土地的人自行興建住宅，無須購買建商蓋好的房子。不僅能根據需求量身訂做夢想宅邸，整體預算也可能比預售屋更具彈性。但要蓋出安心又實用的房子，從流程、費用到坪數規劃，每一步都得掌握得宜。這篇懶人包一次整理給你看！

 

 

一、自地自建的基本流程

🔨 全流程概覽

• Step 1：確認土地是否可建（使用分區、建蔽率、容積率）
• Step 2：委託建築師規劃設計與申請建照
• Step 3：招標或選擇統包營造商/工班
• Step 4：簽訂合約，安排工程進度與付款
• Step 5：建築施工，期間驗收各階段（基礎→結構→內外裝）
• Step 6：完工後申請使用執照，辦理建物登記

 

二、自地自建費用一次看懂

💰 自地自建主要花費項目

• 建築設計費：約佔總成本的 5~8%
• 建築執照與規費：約 5~15 萬元（依地區與面積）
• 營造工程費：主體結構、水電、屋頂、泥作等，約佔 70~80%
• 室內裝潢費：視風格與坪數，簡裝約每坪 2~5 萬，高級裝潢上看每坪 10 萬
• 監造與驗收費：建築師監工費、驗收費用等
• 雜項支出：圍籬、水電臨時接通、工程保險等

🏠 成本參考（以30~40坪住宅為例）

項目	費用範圍
建築設計 + 監造費	50 萬 ~ 80 萬
營造統包費（含主體+水電）	900 萬 ~ 1,200 萬
裝潢費（中等等級）	150 萬 ~ 300 萬
雜項（稅費、保險、接管）	20 萬 ~ 50 萬
合計預算參考	1,100 萬 ~ 1,600 萬

 

三、建築坪數怎麼抓才合理？

🏡 自建坪數與使用空間對照表

• 土地面積：以「建蔽率」、「容積率」決定最多能蓋多少坪
• 實際建築坪數會 扣除樓梯間、牆體、陽台 等不可用空間

建築坪數	建議格局	適合家庭人數
20 坪	2房1廳1衛	1~2人
30 坪	3房2廳2衛	2~4人
40 坪	4房2廳2衛+儲藏	4~5人
50 坪以上	5房或透天別墅格局	大家庭、多代同堂

 

 

四、自地自建預算怎麼抓才不爆？

• 🔹 預留 10~15% 彈性預算：
  如遇追加工程或材料調整不會措手不及
• 🔹 訂出每坪總價上限：
  平均蓋房每坪約 25~35 萬，含結構與裝潢
• 🔹 確保付款分期清楚：
  依工程進度付款，保留完工驗收款
• 🔹 不貪便宜也不亂升級：
  用料選中等級即可保值又耐用

 

結語：自地自建不是夢，只要有清晰規劃！

自地自建雖然需要投入較多心力，但也擁有絕對的彈性與空間自由。從坪數規劃、費用預算到工程流程，只要前期做好功課，選擇可靠的建築師與施工團隊，自建一棟安心美宅絕對不是遙不可及的事！